Recupero abitativo sottotetto centro storico

Recupero abitativo sottotetto centro storico

Q: Vorrei saper se è possibile recuperare un sottotetto esistente da sempre in un palazzo vincolato dalle Belle Arti e situato nel centro storico di Napoli.

R:  La Legge Regionale Campania n.5 del 6 Maggio 2013 (legge finanziaria regionale 2013, pubblicata sul BURC n.24/2013) ha introdotto importanti novità per il recupero dei sottotetti ad uso abitativo. Nello specifico la legge regionale n.5/2013 apporta delle modifiche integrali alla legge regionale n.15 del 2000, che rappresenta la normativa regionale di riferimento per la disciplina del fenomeno.

Il recupero abitativo dei sottotetti esistenti, alla data di entrata in vigore della presente legge, è ammesso qualora concorrano le seguenti condizioni:

  1. a) l’edificio in cui è situato il sottotetto deve essere destinato, o è da destinarsi, in tutto o in parte alla residenza;
  2. b) l’edificio in cui è ubicato il sottotetto deve essere stato realizzato legittimamente ovvero, ancorché realizzato abusivamente, deve essere stato preventivamente sanato ai sensi della Legge 28 febbraio 1985 n. 47 e della Legge 23 dicembre 1994, n. 724;”.
  3. c) l’altezza media interna, calcolata dividendo il volume interno lordo per la superficie interna lorda, non può essere inferiore a metri 2,20. In caso di soffitto non orizzontale, fermo restando le predette altezze medie, l’altezza della parete minima non può essere inferiore a metri 1,40. Gli eventuali spazi di altezza inferiore al minimo, da non computarsi ai fini del calcolo dell’altezza media interna, sono chiusi mediante opere murarie o arredi fissi e ne può essere consentito l’uso come spazio di servizio destinato a guardaroba ed a ripostiglio. In corrispondenza delle fonti di luce diretta la chiusura di tali spazi non è prescrittiva. Per i locali con i soffitti a volta l’altezza media è calcolata come media aritmetica tra l’altezza dell’imposta e quella del colmo della volta stessa, misurata dal pavimento al loro intradosso con una tolleranza fino al 5 per cento.”

Il recupero abitativo dei sottotetti può essere ottenuto anche attraverso opere edilizie di ristrutturazione e, in proposito, la normativa regionale consente, ai fini del raggiungimento dell’altezza media, anche l’abbassamento dell’ultimo solaio e la conseguente modifica della quota d’imposta dello stesso, a condizione che non si incida negativamente sulla statica e sul prospetto dell’edificio, nonché sui requisiti minimi di abitabilità dei locali sottostanti. Il recupero abitativo del sottotetto non può però comportare la modifica dell’altezza di colmo e di gronda né l’inclinazione delle falde mentre sono consentite l’apertura di porte, finestre, lucernari e abbaini purché siano rispettati i caratteri formali e strutturali dell’edificio(Cfr.T.A.R. Campania Napoli, Sez. IV, 26.05.2006, n. 6184).

La trasformazione del sottotetto ad uso abitativo determina un aggravio del carico urbanistico della zona interessata posto che viene reso abitabile un ambiente che prima aveva una mera destinazione tecnica, determinando la necessità di ottenere (a prescindere dalla prescrizioni urbanistiche ed edilizie relative alla zona in cui è stato realizzato l’abuso) un previo permesso di costruire, e a maggior ragione nel caso di specie se si considera che l’abuso è stato realizzato in zona omogenea A – centro storico (Cfr T.A.R. Campania, Napoli, sez. II, 13 novembre 2012, n. 4575).

Come da norme d’attuazione della Variante al PRG centro storico, zona orientale e zona nord-occidentale, approvata con decreto del presidente della Giunta regionale della Campania n. 323 dell’11 giugno 2004, in zona A è consentito il recupero abitativo dei sottotetti alle condizioni e con le limitazioni di cui alla Legge Regionale n.15/2000, con l’esclusione degli interventi di cui agli artt. da 102 a 113 norme di attuazione; nei casi relativi alle unità edilizie di base di cui agli artt. da 64 a 101 gli interventi non devono risultare in contrasto con le rispettive norme di attuazione. Ai soli fini del conseguimento dell’abitabilità dei sottotetti sono ammessi: l’inserimento di collegamenti verticali tra penultimo piano e sottotetto: resta consentita, esclusivamente al fine di conseguire le altezze minime necessarie, la modifica della quota di imposta del solaio tra essi compreso; l’apertura di lucernari a raso su tetti spioventi, di superficie di bucatura complessiva contenuta nel limite massimo del 12% della superficie di sottotetto e di 2,5 mq per ciascuna bucatura. Questi limiti massimi si intendono comprensivi di eventuali bucature esistenti conservate in rapporto all’originario assetto tipologico dell’unità edilizia.

Si allegano allo scopo le norme di attuazione al P.R.G.

A sua disposizione per ulteriori chiarimenti.

Norme attuative

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