Q: vorrei delle informazioni relative al Piano Casa e nello specifico all’articolo 12 bis; ho una pratica di abbattimento e ricostruzione per un immobile pericolante ubicato in Zona A (centro storico). Considerato che il piano casa in centro storico è consentito qualora ci siano interventi di ristrutturazione edilizia eseguiti negli ultimi 50 anni, potrei applicare il piano casa con l’incremento del 20% nel momento in cui abbatto l’edificio oggetto di P.C. abbattimento e ricostruzione con fedele volumetria e sagoma?
R: L’art 5 della L.R.Campania n.19/2009 s.m.i, cd Piano Casa, rubricato “ interventi straordinari di demolizione e ricostruzione”dispone testualmente che:
1. In deroga agli strumenti urbanistici vigenti è consentito l’aumento, entro il limite del trentacinque per cento , della volumetria esistente degli edifici residenziali per interventi di demolizione e ricostruzione, da realizzarsi all’interno dell’area nella quale l’edificio esistente è ubicato, di proprietà del soggetto richiedente.
2. L’aumento di cui al comma 1 è consentito:
a) nel caso di edifici a destinazione abitativa ai sensi dell’art. 2, comma I, lett. b) e c), la cui restante parte abbia utilizzo compatibile con quello abitativo;
b) per interventi che non modificano la destinazione d’uso prevalente degli edifici interessati;
c) nel caso di edifici residenziali ubicati in aree urbanizzate, nel rispetto delle distanze minime e delle altezze massime dei fabbricati;
d) su edifici residenziali ubicati in aree esterne agli ambiti dichiarati in atti formali a pericolosità o rischio idraulico e da frana elevata o molto elevata;
e) su edifici ubicati in aree esterne a quelle definite ad alto rischio vulcanico.
3. Il numero delle unità immobiliari residenziali originariamente esistenti può variare, purchè le eventuali unità immobiliari aggiuntive abbiano una superficie utile non inferiore a sessanta metri quadrati.
4. Abrogato
5. Pel la realizzazione dell’aumento è obbligatorio:
a) L’utilizzo di tecniche costruttive, anche con utilizzo di materiale eco-compatibile, che garantiscano prestazioni energetico-ambientali nel rispetto dei parametri stabiliti da atti di indirizzo regionali e dalla normativa vigente.L’utilizzo delle tecniche costruttive ed il rispetto degli indici di prestazione energetica fissati dalla Giunta regionale sono certificati dal direttore dei lavori con la comunicazione di ultimazione del lavori. Gli interventi devono essere realizzati da una ditta con iscrizione anche alla Cassa edile comprovata da un regolare DURC. In mancanza di detti requisiti non è certificata l’agibilità, ai sensi dell art.25 (R) del D.P.R. N.380/2001, dell’intervento relizzato;
b) il rispetto delle prescrizioni tecniche di cui al decreto ministeriale n.236/1989 , attuativo della legge 9 gennaio 1989 n.13 ( Disposizioni per favorire il superamento e l’eliminazione delle barriere architettoniche negli edifici privati);
c) la conformità alle norme sulle costruzioni in zona sismica.
6. Per gli edifici residenziali e loro frazionamento, sui quali sia stato realizzato l’aumento ai sensi della presente legge, non può essere modificata la destinazione d’uso se non siano decorsi almeno cinque anni dalla comunicazione di ultimazione dei lavori.
7. L’aumento non può essere realizzato su edifici residenziali privi di relativo accatastamento ovvero per i quali al momento della richiesta di ampliamento non sia in corso la procedura di accatastamento. L’aumento non può essere realizzato,altresì, in aree individuate,dai comuni provvisti di strumenti urbanistici generali vigenti, con provvedimento di consiglio comunale motivato da esigenze di carattere urbanistico ed edilizio, nel termine perentorio di sessanta giorni dalla data di entrata in vigore della presente legge.
8. Negli interventi straordinari di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti, a parità di volume, di cui al comma 1 del presente articolo, possono essere mantenute le distanze già esistenti da edifici fronteggianti, qualora inferiori a quelle prescritte per le nuove edificazioni dalla normativa vigente.
Tale norma disciplinante3 modalità e limiti dell’aumento di volumetria del 35% consentito in caso di demolizione e ricostruzione va letta in combinato disposto con l’art. 3 della L.R.C 19/2009 , rubricato “Casi di esclusione”:
“1. Gli interventi edilizi di cui agli articoli 4,5, 6 bis e 7 non possono essere realizzati su edifici che al momento delle presentazioni delle denunce di inizio attività di edilizia o della richiesta del permesso a costruire risultano:
a) Realizzati in assenza o in difformità al titolo abilitativo per il quale non sia stata rilasciata concessione in sanatoria;
b) Collocati all’interno di zone territoriali omogenee di cui alla lettera A dell’articolo 2 del decreto ministeriale N.1444/1968 o ad esse assimilabili così come individuate dagli strumenti urbanistici comunali, ad eccezione degli edifici realizzati o ristrutturati negli ultimi 50 anni qualora non rientrino in altri casi di esclusione ai sensi del presente articolo;
c) definiti di valore storico, culturale ed architettonico dalla normativa vigente, ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n.42 (Codice dei beni culturali e del paesaggio), dagli atti di governo del territorio o dagli strumenti urbanistici comunali e con vincolo di in edificabilità assoluta;(…)”.
Dalla lettura del testo di legge così come da ultimo modificato con la legge Regionale n.16/2014, che tra l’altro ha previsto la proroga del termine per la presentazione delle istanze di Paino Casa al 10 gennaio 2016, possiamo giungere ad affermare che l’intervento di demolizione e ricostruzione con ampliamento previsto dall’art. 5 L.R. Campania n.19/2009 s.m.i. non è possibile se riguarda un immobile ubicato in zona A.
Unica deroga a questa norma si ha nel caso di edifici realizzati o ristrutturati negli ultimi 50 anni, ovvero di immobili che sono stati oggetto di interventi edilizi aventi uno scopo non conservativo ma innovativo.
Bisognerà però valutare se l’immobile ubicato in zona A possa dirsi effettivamente ristrutturato ai sensi dell’art. 3 lett. b) L.R.C. 19/2009.
Orbene la nozione di ristrutturazione va ricavata da quella generale contenuta dell’art. 3, comma I, lett. d) del D.P.R. n.380/2001, disposizione che definisce infatti gli “ interventi di ristrutturazione edilizia” come gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio, l’eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi ed impianti.
A sua disposizione per ulteriori chiarimenti.